Expert-comptable spécialiste immobilier : à quoi ça sert vraiment
Pourquoi l’immobilier mérite un regard comptable spécifique
L’investissement immobilier génère des situations fiscales que la plupart des experts-comptables généralistes ne rencontrent pas au quotidien : amortissement de composants, régimes BIC/BNC/IS selon la structure, TVA sur les marchands de biens, plus-values spécifiques, déficits fonciers, régimes LMNP et LMP, optimisation via la SCI à l’IS…
Ce ne sont pas des sujets ésotériques et ce sont des réalités courantes dès qu’un patrimoine immobilier dépasse quelques biens. Mais ils demandent une maîtrise que seul un praticien qui les traite régulièrement peut avoir.
Les situations où un spécialiste fait vraiment la différence
Le LMNP et l’amortissement
En location meublée non professionnelle au régime réel, vous pouvez amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux et déduire ces amortissements de vos revenus locatifs.
Sur un appartement acheté 200 000 € avec 20 000 € de travaux et 10 000 € de mobilier, l’amortissement annuel peut dépasser 8 000 €. En fonction du montant des loyers, ce mécanisme réduit voire annule l’imposition sur les loyers perçus pendant de nombreuses années. Un EC qui ne maîtrise pas ce sujet vous fera payer des impôts que vous ne devez pas.
La SCI à l’IS vs à l’IR
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés plutôt que l’impôt sur le revenu. Ce choix a des conséquences profondes sur la fiscalité des loyers, sur les plus-values à la revente, et sur la transmission du patrimoine. Ce n’est pas une décision qu’on doit prendre sans simulation comparative personnalisée.
Le marchand de biens
Si vous achetez des biens pour les revendre après rénovation, votre activité relève du régime des marchands de biens avec des règles TVA spécifiques, une comptabilité de promoteur, et des plus-values imposées en BIC plutôt qu’en plus-value immobilière. C’est un univers réglementaire à part entière.
Ce qu’un EC spécialiste immobilier fait concrètement de plus
- Il vérifie systématiquement le régime fiscal optimal (micro-BIC vs réel, IS vs IR) à chaque acquisition
- Il construit un plan d’amortissement des composants dès le départ (immeuble, toiture, façade, installations techniques)
- Il optimise la déductibilité des charges et travaux
- Il anticipe les plus-values à la revente et les stratégies pour les réduire
- Il conseille sur la structure juridique adaptée à votre projet et votre situation patrimoniale
Exemple chiffré
Un propriétaire perçoit 12 000 € de loyers annuels en LMNP. Sans amortissement (régime micro-BIC à 50 % d’abattement) : il déclare 6 000 € imposables. Au régime réel avec amortissement (bien à 180 000 €, travaux 15 000 €) : il déclare 0 € imposable pendant 15 à 20 ans. Sur une tranche marginale à 30 %, l’économie annuelle dépasse 1 800 €.
Vous avez un ou plusieurs biens immobiliers et vous n’êtes pas sûr d’être optimisé ?
Nos experts immobiliers analysent votre situation et identifient les leviers d’optimisation disponibles.
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