LMNP régime réel : comment déclarer, quelles charges déduire et pourquoi c’est souvent plus avantageux
Micro-BIC ou régime réel : le choix qui change tout
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous relevez par défaut du régime micro-BIC si votre CA annuel est inférieur à 77 700 €. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives : simple, mais approximatif.
Le régime réel simplifié vous permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien. Dans la majorité des cas avec un bien acquis à crédit et des charges significatives, il est bien plus avantageux.
Toutes les charges déductibles au régime réel
- Intérêts d’emprunt : les intérêts de votre crédit immobilier sont intégralement déductibles
- Taxe foncière
- Assurances : assurance propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés
- Frais de gestion : agence immobilière, syndic si copropriété
- Travaux d’entretien et de réparation
- Frais d’acquisition : honoraires de notaire, frais d’agence (amortissables)
- Honoraires d’expert-comptable
- Amortissement du bien immobilier (hors terrain) : en général sur 25 à 40 ans
- Amortissement du mobilier : sur 5 à 10 ans
- Amortissement des travaux : selon leur nature
L’amortissement : le levier principal
L’amortissement est la déduction la plus puissante du régime réel LMNP. Il vous permet de déduire chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien (hors terrain, généralement 10 à 20 % de la valeur totale) et du mobilier.
Simulation — Appartement loué 800 €/mois
- Loyers annuels : 9 600 €
- Valeur du bien : 180 000 € (hors terrain 20 000 €) → amortissable sur 30 ans = 5 333 €/an
- Mobilier : 8 000 € amortis sur 7 ans = 1 143 €/an
- Intérêts d’emprunt : 2 400 €/an
- Taxe foncière + assurances + gestion : 1 800 €/an
- Total charges + amortissements : 10 676 €
- Résultat imposable : 9 600 € – 10 676 € = 0 € (déficit reportable)
Attention : dans le résultat fiscal, le montant des déductions des charges et amortissements doit être conforme aux règles de l’article 39C du Code Général des Impôts.
Les obligations au régime réel LMNP
Le régime réel demande une comptabilité : bilan simplifié, compte de résultat, déclaration 2031 (liasse BIC simplifiée). C’est plus de travail qu’un simple report de CA en micro-BIC. Mais les honoraires d’expert-comptable sont eux-mêmes déductibles et le gain fiscal dépasse largement leur coût.
Vous êtes en LMNP et vous n’avez pas encore évalué si le régime réel vous serait plus avantageux ?
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