Location en meublé non professionnel : régime réel ou régime micro BIC ?

Alors que le loueur d’un logement non meublé déclare ses revenus locatifs parmi ses revenus fonciers imposables, le loueur non professionnel d’un logement meublé peut choisir entre deux régimes fiscaux : le régime réel et le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Or, choisir un régime fiscal adapté est essentiel pour optimiser l’investissement locatif…

La location en meublé non professionnel (LMNP) peut bénéficier du régime réel, avantageux si les charges dépassent la moitié des recettes locatives. En effet, les charges réelles, c’est-à-dire les charges liées à l’exploitation du bien et justifiées par des factures, peuvent être déduites. Elles comprennent les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’achat de mobilier, les charges de copropriété, l’assurance pour loyers impayés…
En outre, le régime réel permet de déduire l’amortissement du bien pour tenir compte de la perte de valeur ou de l’usure du bien. En pratique, une partie du prix d’achat du bien pourra ainsi être déduite chaque année des revenus locatifs.
En utilisant ces différentes possibilités, le régime réel peut donc permettre au loueur de parvenir à une imposition nulle de sa location en meublé.
Dans le cas du régime réel, le recours à un expert-comptable est vivement conseillé.

Un loueur de meublé non professionnel peut opter pour le régime micro BIC, à condition que ses revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros pour un meublé classique ou 188 700 euros pour les locations de tourisme. En cas de dépassement de ce seuil, il y aura basculement automatique vers le régime réel. Le régime micro BIC est le régime appliqué par défaut dès lors que les conditions de revenus sont remplies. Dans le cas du régime micro BIC, les charges locatives sont estimées forfaitairement à 50 % des recettes. Le régime micro BIC permet ainsi de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % pour les meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme, avec un montant minimum de l’abattement de 305 euros. Cet abattement étant forfaitaire, il n’est pas possible de déduire ensuite les charges liées à l’exploitation du bien, ni l’achat de meubles, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière. L’un des atouts du régime micro BIC est de simplifier la déclaration de revenus. Il est ainsi le régime fiscal choisi préférentiellement par les loueurs ayant peu de charges à payer.

Les deux régimes fiscaux peuvent être avantageux. Le choix devra tenir compte de la situation personnelle du loueur, du montant des charges et de la valeur du bien, avec l’objectif de réaliser des économies en payant moins d’impôt.
Si le régime micro BIC simplifie les démarches administratives, il est moins avantageux si les charges dépassent 50 % du montant des revenus locatifs.
Dans tous les cas, il est possible de changer de régime fiscal en cours d’exploitation pour bénéficier d’un régime plus avantageux.
Le choix pour le régime réel est valable pendant deux ans, puis reconduit tacitement sauf demande contraire. Pour passer du régime réel au régime micro BIC, il faut adresser une demande, par courrier recommandé avec accusé de réception, au service des impôts des entreprises avant le mois de mai afin que le changement soit effectif dès l’année fiscale suivante. Ce changement sera ensuite irrévocable pendant deux ans, et sera renouvelé tacitement tant que les recettes ne dépassent pas le plafond légal.